Patrimonio

Mi inquilino no paga: cómo recuperar la vivienda y las rentas

El impago del alquiler es un problema frecuente para los pequeños propietarios. La ley ofrece una vía específica, el desahucio por falta de pago, pero conviene seguir los pasos en orden para no perder tiempo.

Francisco J. Augusto-Barbajero · Abogado · Revisado en septiembre de 2026

1. Lo que no debe hacer

Aunque el inquilino deba varios meses, el propietario no puede recuperar la vivienda por su cuenta. Cambiar la cerradura, entrar sin permiso o cortar el agua o la luz puede constituir un delito de coacciones o de allanamiento, y complica después la reclamación. La única vía para desalojar es la judicial.

2. El requerimiento de pago

Desde el primer impago conviene requerir el pago por un medio que deje constancia de su contenido y de la fecha, como el burofax con certificación de texto. Tiene una ventaja importante: si el requerimiento se hace al menos 30 días antes de presentar la demanda y el inquilino no paga, este pierde la posibilidad de evitar el desahucio pagando la deuda una vez iniciado el juicio (la llamada enervación).

Revise también si el contrato tiene fianza, garantías adicionales o un avalista, y si tiene contratado un seguro de impago: suele exigir comunicar el impago en un plazo breve.

Art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

3. El intento de acuerdo previo

Desde abril de 2025, antes de presentar la demanda hay que acreditar que se ha intentado un acuerdo por alguna vía extrajudicial, como una propuesta formal de negociación, la mediación o la conciliación. Sin esa acreditación, el juzgado no admite la demanda. Un requerimiento bien planteado puede servir a la vez para reclamar el pago y para abrir esa negociación.

A veces el acuerdo llega: un calendario de pagos o una fecha de salida pactada pueden resolver el problema antes y con menos coste que un juicio.

Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.

4. La demanda de desahucio

• Qué se pide. El desalojo de la vivienda y, en la misma demanda, el pago de las rentas y cantidades debidas, incluidas las que se sigan acumulando durante el proceso.
• Datos obligatorios. La demanda debe indicar si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si el propietario es un gran tenedor. En ese último caso se exigen requisitos adicionales.
• Qué ocurre después. El juzgado requiere al inquilino para que, en diez días, desaloje, pague o se oponga. Si no hace nada, se dicta el desahucio y se fija la fecha del lanzamiento.
• Profesionales. En el desahucio intervienen abogado y procurador.

Arts. 250.1.1.º, 437, 438, 439 y 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

5. Si el inquilino es vulnerable

Cuando la vivienda es la residencia habitual del inquilino, el juzgado informa a los servicios sociales. Si estos aprecian una situación de vulnerabilidad económica y social, el proceso puede suspenderse durante un tiempo limitado para buscar una alternativa habitacional.

La moratoria extraordinaria de desahucios que se aprobó durante la pandemia y se fue prorrogando no está en vigor: el último decreto que la prorrogaba no fue convalidado por el Congreso en 2026. Se aplican, por tanto, las reglas ordinarias de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Arts. 150.4 y 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.

6. Si es usted el inquilino

Si ha recibido una reclamación o una demanda, no la deje pasar: los plazos son breves. Según el caso, puede ser posible pagar para evitar el desahucio, negociar una salida o acreditar una situación de vulnerabilidad. Consúltelo cuanto antes.

Información general y orientativa. Cada caso tiene sus particularidades: consúltelo con su abogado antes de que venza cualquier plazo.