Problemas con la comunidad de vecinos: cuotas, juntas, obras y molestias
La mayoría de los conflictos vecinales tienen una respuesta en la Ley de Propiedad Horizontal, y muchos se resuelven sin juicio si se actúa a tiempo. Esta guía repasa los más frecuentes, tanto si es usted propietario como si forma parte de la junta, y los plazos que no conviene dejar pasar.
1. Juntas y acuerdos
La junta de propietarios se reúne al menos una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto. La convocatoria debe indicar el orden del día y hacerse, en la ordinaria, con al menos seis días de antelación.
Los acuerdos se recogen en el acta y se notifican a los propietarios que no asistieron. Quien no estuvo presente dispone de 30 días naturales desde la notificación para manifestar su desacuerdo; si no lo hace, su voto puede computarse a favor en los acuerdos que exigen mayorías reforzadas.
Arts. 16, 17 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960).
2. Cómo impugnar un acuerdo
Pueden impugnarse ante el juzgado los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, los gravemente perjudiciales para la comunidad en beneficio de algunos propietarios, y los que supongan un perjuicio grave que un propietario no tenga obligación de soportar.
- Plazo: tres meses desde el acuerdo o desde su notificación a quien no asistió; un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.
- Requisitos: haber votado en contra o no haber asistido, y estar al corriente de pago de las cuotas o consignar judicialmente lo debido.
Art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
3. Cuotas impagadas
La comunidad puede reclamar las cuotas atrasadas por el procedimiento monitorio, que es rápido y sencillo. Antes hay que aprobar la liquidación de la deuda en junta y notificarla al propietario moroso. Mientras no pague o impugne la deuda, el propietario moroso no puede votar en la junta, aunque sí asistir.
Desde abril de 2025, además, conviene acreditar un intento de acuerdo extrajudicial antes de acudir al juzgado. Si el requerimiento de pago se plantea como una propuesta formal de acuerdo, puede servir para ambas cosas.
Arts. 15.2 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal; Ley Orgánica 1/2025.
4. Obras en el edificio
- Mantenimiento
- Las obras necesarias para la conservación y seguridad del edificio son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta.
- Accesibilidad
- Son obligatorias, por ejemplo una rampa o un ascensor, cuando las pide un propietario con discapacidad o mayor de 70 años y su coste anual repercutido, descontadas las ayudas, no supera doce mensualidades de gastos comunes.
- Mejoras
- Las mejoras y los nuevos servicios comunes requieren mayorías que varían según el tipo de obra, desde la mayoría simple hasta la unanimidad cuando se modifica el título constitutivo.
Arts. 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
5. Ruidos y actividades molestas
Si un propietario o inquilino realiza actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas, el presidente, por iniciativa propia o de cualquier vecino, debe requerirle para que cesen. Si continúan, la junta puede autorizar una acción de cesación ante el juzgado, que puede terminar con la privación del uso de la vivienda durante un tiempo de hasta tres años.
Art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
6. Filtraciones y daños
Si el daño procede de un elemento común, como la cubierta, la fachada o las bajantes generales, la reparación corresponde a la comunidad. Si procede de un elemento privativo, como las tuberías de otra vivienda, responde su propietario. En ambos casos conviene comunicarlo por escrito y dar parte a los seguros.
Arts. 9 y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.
7. Pisos turísticos
Desde el 3 de abril de 2025, destinar una vivienda a alquiler turístico exige la aprobación expresa de la comunidad, por tres quintas partes de los propietarios que representen también tres quintas partes de las cuotas. La exigencia se aplica a las nuevas viviendas turísticas, no a las que ya funcionaban legalmente antes de esa fecha.
Arts. 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2025.
Si tiene un conflicto con su comunidad o con un vecino, envíe un breve resumen y, si la hay, el acta de la junta. Se le indicarán las opciones y los plazos de su caso.
Solicitar consultaInformación general y orientativa. Cada caso tiene sus particularidades: consúltelo con su abogado antes de que venza cualquier plazo.