Me van a expropiar: cómo defender el justiprecio
La Administración puede expropiar una finca, una vivienda o un derecho cuando lo exige una obra o un servicio público, pero debe pagar su valor real. El propietario tiene derecho a intervenir en el expediente, y la hoja de aprecio que presente condiciona el precio final.
1. Cómo empieza una expropiación
- Declaración de utilidad pública o interés social: es el acto que justifica expropiar. En muchas obras públicas va implícita en la aprobación del proyecto o del plan.
- Relación de bienes y derechos afectados: se somete a información pública. En el plazo de quince días cualquier interesado puede señalar errores de titularidad, de superficie o de descripción, u oponerse a la ocupación.
- Acuerdo de necesidad de ocupación: concreta qué bienes se expropian y a quién. A partir de aquí se abre el expediente para fijar el precio.
Una superficie mal medida, un derecho no incluido o una parcela que queda inservible tras una expropiación parcial deben señalarse cuanto antes.
Arts. 9 a 23 de la Ley de Expropiación Forzosa, de 16 de diciembre de 1954, y su Reglamento, aprobado por Decreto de 26 de abril de 1957.
2. El justiprecio y la hoja de aprecio
- Mutuo acuerdo: la Administración puede ofrecer un precio para cerrar la expropiación de forma amistosa. No está obligado a aceptarlo.
- Hoja de aprecio del propietario: sin acuerdo, se le requerirá para que en veinte días presente su valoración motivada. Es recomendable apoyarla en un informe pericial.
- Hoja de aprecio de la Administración: si rechaza la suya, la Administración emite su propia valoración, que puede aceptar o rechazar en diez días.
- Jurado de Expropiación: si persiste el desacuerdo, el expediente pasa al Jurado, que fija el justiprecio a la vista de ambas hojas de aprecio.
Los valores que se reclamen en la hoja de aprecio actúan, por regla general, como límite en las fases posteriores: difícilmente se obtendrá después más de lo que se pidió. Por eso es importante no presentarla de forma apresurada.
El suelo se valora según la legislación estatal del suelo, que distingue entre suelo rural y urbanizado y excluye las meras expectativas urbanísticas. Se valoran también construcciones, plantaciones y perjuicios.
Arts. 24 a 35 de la Ley de Expropiación Forzosa; arts. 34 a 40 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (RDL 7/2015).
3. Qué Jurado decide en Asturias
- Jurado de Expropiación del Principado de Asturias
- Fija el justiprecio cuando expropian el Principado o las entidades locales asturianas, como los ayuntamientos, en materias de su competencia.
- Jurado Provincial de Expropiación
- Interviene en las expropiaciones de la Administración General del Estado y sus organismos, como carreteras estatales o infraestructuras ferroviarias.
La resolución del Jurado pone fin a la vía administrativa. Contra ella cabe recurso contencioso-administrativo, en el plazo de dos meses, ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia. Los tribunales suelen presumir el acierto del Jurado, por lo que para rebatir su valoración hace falta, normalmente, una prueba pericial sólida.
Art. 12 del texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo del Principado de Asturias (Decreto Legislativo 1/2004); arts. 34 y 35 de la Ley de Expropiación Forzosa.
4. Premio de afección, pago e intereses
- Premio de afección: al justiprecio se añade siempre un 5 %.
- Pago de la parte no discutida: aunque se recurra, tiene derecho a cobrar la cantidad en la que ambas partes coinciden.
- Intereses de demora: se devengan si el justiprecio no queda fijado en seis meses desde el inicio del expediente y si, una vez fijado, no se paga en otros seis meses.
- Retasación: si pasan cuatro años sin que el justiprecio se pague ni se consigne, hay que valorar de nuevo el bien.
Arts. 47 a 50 y 56 a 58 de la Ley de Expropiación Forzosa.
5. La ocupación urgente y el acta previa
Cuando se declara urgente la ocupación, la Administración puede entrar en los bienes antes de fijar el precio. Se le citará con al menos ocho días de antelación para levantar el acta previa a la ocupación, en la que se describe el estado del bien. Puede acudir acompañado de un perito y, si lo desea, de un notario. Revise lo que se anota: ese documento servirá después para valorar.
Antes de ocupar, la Administración debe consignar un depósito previo y pagar una indemnización por los perjuicios de la rápida ocupación. El justiprecio se tramita después, y los intereses corren desde la ocupación.
Art. 52 de la Ley de Expropiación Forzosa.
6. El derecho de reversión
Si la obra no llega a ejecutarse, si sobran bienes expropiados o si desaparece el fin que justificó la expropiación, el antiguo propietario o sus herederos pueden recuperar el bien, devolviendo la indemnización actualizada. Hay excepciones, por ejemplo cuando el bien se destina a otro fin de utilidad pública o ya ha servido a su fin durante diez años. El plazo es de tres meses desde que la Administración lo notifique; si no lo notifica, rigen plazos más largos que dependen del caso.
Arts. 54 y 55 de la Ley de Expropiación Forzosa.
Si ha recibido una notificación de expropiación, envíe una copia, la descripción de la finca y, en su caso, la valoración ofrecida. Se estudiará el expediente y se le indicará qué plazos tiene y cómo preparar la hoja de aprecio.
Solicitar consultaInformación general y orientativa. Cada caso tiene sus particularidades: consúltelo con su abogado antes de que venza cualquier plazo.